ぼくの注文住宅 ~ 第1回 発注者としてのベストプラクティス~

雑談

※ 筆者は住宅業界の人間ではなく、 IT 業界の人間です。また、私にとってのベストプラクティスがみなさんのベストプラクティスになるとは限りません！不動産は高価な買い物です。このブログ見て何か失敗したとしても私の方では何も責任を持てないのでご理解の程よろしくお願いします。

  • 第1回 発注者としてのベストプラクティス：この記事
  • 第2回 活用した注文住宅デザインパターン10選：こちら

目次

はじめに

家を建てました！！！やったあああああ。自分の家を持つことが小さい頃からの夢だったので感無量です。

私は注文住宅(オーダー)で戸建住宅を購入しました。簡単な時系列を書くと 2020 年末くらいに検討し始めて、2021年5月に契約、同年10月に建築開始し、2022年2月末に引き渡し・引っ越しといった流れです。

この記事では私が家をオーダー/設計していく中で、「こう進めてよかった」「こうすればよかった」という私にとってのベストプラクティスと、今回活用した注文住宅における流用出来そうデザインパターンについて2 回に分けて紹介します。これから注文住宅を建てる方に少しでも役立てばいいなというものです。

対象はあくまでこれから注文住宅で戸建てを建てる方であり、こういう記事でよく見かける「賃貸か購入か？」とか「マンションか戸建てか？」とか「建売りか注文住宅か？」みたいな話はほとんどしません。

発注者としてのベストプラクティスシェアリング

第 1 回は家を建てるまでの発注者としての心構え・ベストプラクティスを紹介します。総じて言えることとしては、 「前のめりで発注者をやるべし」 です。Youtube で注文住宅って調べると「後悔した話」の多さにびっくりします。残念な事実としてその中には「思っていたものと違った」とかハウスメーカー・工務店とのいざこざといった内容がかなりの数出てきます。そして大体の原因が 「認識の齟齬にある」 と僕には見えました。

これって IT 業界にいて、受注開発をやったことある方なら想像しやすいと思いますが、発注者がもっとちゃんと前のめりに進めていればそうはなりにくいです。「いやお金払ったし、プロとして私の意図を汲んでくれよ」とか「文間読んでくれよ」とか言いたくなるのもわかるし、もちろん受注者もプロとして行動するでしょう。でも他人なので自分にしか自分の考えていることは分かりません。

より良いものを作るためには、発注者が前のめりになって要件を、考え・伝え・まとめることが重要です。もっとシンプルな言葉で言うと 「丸投げするな！人に勝手に期待するな！」 です。

それを前提にいくつか自分の中のベストプラクティスを書いていきます。

展示場や相談に行く前に要件をまとめるべし

家を建てることを考え始めると、ファーストアクションとしていきなり住宅展示場や各ハウスメーカー/工務店に話を聞くところから始めがちです。私もそうでした。でも最初にやるべきことは自分達の中での新しい暮らしに描くイメージや要件を整理して何かに書き起こすことだったと今なら思います。それが固まってから、話を聞きに行ってその内容を共有して見積もりを算出してもらうほうがいいと思います。

ざっくりとその場で思いつくところだけ伝えて、見積もりしてもらうと、何も要望してないところはだいたいデフォルトのものになります。そこにこだわりがないならいいですが、多くの場合考えていなかっただけで、契約後の打ち合わせで「必要だよね？」となって要件が増えていき、結果契約時の金額よりすごく増えているなんてことが起こります。もちろん予算内で家を建てないといけないので、その後は楽しく要件を追加していったものを諦めていく・減らしていく作業になります。これはモチベーションが下がりますし、後悔も増えます。

僕はこういうスプレッドシートを見積もり直前に作り、その後の打ち合わせはこのリストのおかげですごくスムーズに進められたのですが、本来はもっと早くやるべきだったと心から思います。

内容的には「これやりたい！」よりも、やりたい気持ちのベースにある「生活をこうありたい！こういう風に暮らしたい！」方に重きを置いて書きました。だいたい 60 件くらい書きました。その結果としてやろうとしていたよりもいい提案がハウスメーカーからくることもありました。優先度もつけておいて、それをもとに設計士さんと議論をした感じです。

特に間取りや構造として特異性を求めないなら、注文住宅は割高かもしれない

あえて注文住宅で作り込まなくていいような要件しかないなら、建売りの方が遥かに割安で手間も少ないし良いと思います。たとえば「こんなキッチンを使いたい」とか「リビングは広いほうがいい」とか「吹き抜けが欲しい」とかそういうポイントだけの細かい要件しかないなら近い要件の家はきっと建売の中から見つかると思います。

そこで大事になってくるのが上の要望リストで、これあえて注文住宅でやったほうがいいものなのかどうかは一度ちゃんと考えてみてもいいと思います。個人的に特殊な間取りや家の構造に影響する部分で強い要望があるときは確実に注文住宅がいいと思いますが、なければ建売でもいいかもしれません。

生活に振るのか、資産に振るのかは考える

これもそもそも論的なところありますが、家を建てる際に 「暮らし(衣食住の住)か資産価値どちらに降るか？」 を最初に考えました。家の資産価値って、土地がほとんどで20年もしないうちに上物の建物の価値はほぼ０に近い数字に近似すると言われています(参考文献)。でも土地はそうじゃないです。場合によっては買った時よりも資産価値が上がることがあり、資産として買うこともありますよね。

どういう土地に家を建てるのか？戸建てかマンションか？もこの辺りの考え方は結構重要なファクターになると思いまし、予算の土地と建物に対する分配にも関わってきます。

とはいえ、暮らしと言っても人によって心地よい暮らしなんてさまざまなので、一概には言えません。例えば都心に住んで便利に過ごしたい人もいれば、郊外や田舎でゆったりと過ごしたい人や、子育てがしやすい環境に住みたい人だっているでしょう。都内に住む人で便利に暮らしたいし、資産としても持ちたいなら、両取りできるしマンションを買うことになるでしょう。

重要なことは、両方をMAXに取れないのであれば、どちらかに振り切ることだと思います。中途半端は良くないです。私はその中で生活に振り切った人です。その時の思考プロセスですが、、

  • 私も妻も基本リモート勤務ですし、利便性はそこまでいらないので子供が楽しく遊べ、走り回れるくらいの空間や、自然あふれる中でのゆとりある暮らしがしたい
  • 資産としての住居については、そもそも「将来的に家/土地を売る想定がない」

なので、ちょっと郊外でもいいので自然あふれる広い土地を安く買って、そこに戸建ての家を建てました。正解なんてものは人によってさまざまですが、僕にとってはこれが正解でしたし、子供もすごく楽しそうです。皆さんにとっての家ってなんなのかを一度考えてみてください。

自分で理解できるまで調べる。ただ情報で頭でっかちにならない

便利な世の中なもので、気になったこと調べれば大体わかりますし、Youtube などを調べれば住宅系 Youtuber の動画がたくさん出てきます。ハウスメーカーや工務店の人がサラッと言ったことを自分自身でも噛み砕いて理解できるくらいには理論武装してのぞみました。

とはいえ頭でっかちにならないように意識しました。「こう書いてあったし、こういう風に考えているのですが実際どうですか？」と自分は担当の設計の人に質問するようにしました。自分の担当チームのことを深く信頼していたので、最終的にはそこを尊重して動きました。

ネットにある情報を頭でっかちで、「これはああしたい、こっちはこうしたい」と決めていくのは簡単です。ただ 私のような素人はあくまでポイントでの情報についてしか語れません。家も結局のところバランスが一番大事だと思います。 プロの人はそういったバランスを考えてコメントしてくれることが多いので、そういう意味で知識は持ちつつ、俯瞰してコメントしてもらい、一緒に考えてもらう相手がいるのは本当に最高でした。

認識の齟齬や水掛論をしないために、テスト駆動開発にする

冒頭で話したように Youtube にある注文住宅後悔した話の原因のほとんどが認識の齟齬にありました。言った/言わないの水掛論をしないために、打ち合わせの最中でハウスメーカー/工務店は議事録を書いて共有してくれます。しかしこれ多くの人がちゃんと読まないし確認していないのではないかと思います。なぜなら仕事じゃないからです。プライベートだからです。そして、議事録が書かれた時点で齟齬があったらそれだけでアウトです。

また、自分で議事録を書いている人や引き渡し前の施主検査のタイミングでチェックリストを作っている方もいました。でもそれだけだとダメだと思っていて、結局のところこういうドキュメントは、相手側に共有して確認してもらって初めて効力を発揮します。

テスト駆動と書いたのはそのためです。テスト駆動開発とは、モノを作った後にテストのことを考えるのではなくて、モノを作る前にテストを用意してそのテストに適合するようにモノを作ることを言います。「決まった内容はこれでこうなっているかをチェックするね」というチェックリストを用意して、施工開始（実際に作り始める）前に担当の営業さんや設計さんに共有して問題ないかをチェックしてもらう。その上で施工する。最後はそのリストで施主検査するという流れを作りました。

これなら先方はビジネスでやっているので、ちゃんとリストをチェックしてくれますし、齟齬があればそのタイミングで気づくことができます。面倒くさくても自分で文字に起こすこと、共有してレビューしてもらうこと、これが大事です。大変ですが、自分で書き起こすと「あれ？これって決めたっけ？」とか「これで本当にいいのかな？」といった見逃しが見つかったりします。

  • 私が書いた Object チェックシート例（計120ありました）

    場所 確認項目
    玄関 玄関・玄関ポーチ・駐車場にかけて、同じタイルを利用する。利用するタイルの種類は名古屋モザイクのコットメントを300mmx600mmのタイルサイズを並べる
    玄関 玄関入って左手に、全身ミラー用の壁補強が全体に入っている。
    玄関 玄関入って左手、靴を脱ぎ履きする時のための縦手摺（Color:Black）が設置されている。
    LDK リビングの窓横に、縁側でパソコン使う用のコンセントを床から高さ20cmで設置する
    LDK カップボード上に釣り戸棚を設置。カラーはオークナチュラル。床より高さ1400mmの位置に設置. 釣り戸棚の下よりテープライトがついている
    2F 水場 脱衣所の収納には、奥行300mmの、仕切り5枚付きの可動式収納棚が設置されている。

  • 私が書いた品質チェックシート例（こっちも計120ありました）

    場所 確認項目
    玄関 床や、壁に凹みや弛み、傷はないか？特に角回り要確認
    玄関 各コンセントから電気を供給できる
    LDK キッチン・カップボードの収納を開けられるか？閉められるか？閉める際に減速して止まるか？
    LDK 照明がチカチカしないか？
    2F 水場 脱衣所の換気扇が動作する
    2F 寝室 WICの収納やハンガーラックの立て付けに問題はないか

自分は上のようなリストを作って共有していました。そのおかげかはわかりませんが、スムーズに進んだと思います。特に手戻りとか齟齬とかなく受け渡しができました！

ネットやAV機器の壁内配管や構成は自身である程度設計を考えて提案を持っていく

注文住宅で家を作る際に、コンセントの位置や数の話は調べるとよく出てくるのですが、ネットワークの構成やテレビコードや HDMI コードの種類や配線の話は、意外なことにそこまで見つかりません。そしてこの辺りハウスメーカーや工務店側も詳しい人が少ないので想定外のことが起こりやすいポイントです。

僕と同じく IT 系の職種についている人ならリモートワークする方も多く、重要なファクターでしょう。なので、自分から率先してその話をするようにした方がいいと思います。委託している業者があるはずですが、場合によっては直接やり取りさせてもらうのも手です（できる・できないはあると思います）

もう少し具体的なところで 僕から言えることは、、、

  • 興味なくても、配管だけはちゃんと各部屋に通しておきましょう。後で必要になった時の工事のボリュームが全然違います。
  • 可能なら、有線使う可能性がないかもしれなくても将来を見据えて各部屋にポート作っておきましょう
  • 放置していると勝手に CAT5 とか CAT5e ケーブルが使われる可能性が高いです。通すネット回線の限界値がケーブルの限界値を超えないならそれでもいいですが、1Gbps 以上の回線を入れるならそれに対応できる CAT6 とか CAT6A を導入してもらうように明示的にお願いしましょう
  • たくさん配線するとなるとスイッチングハブを先方が用意してくれますが、ここがボトルネックになるケースもあります。ちゃんとやるなら自分で持ち込むか使って欲しい機種をお願いしましょう。
  • （これは私の話なので、同じかどうかはわかりません）家電量販店とかで売っている市販の CAT6A コードより、ハウスメーカーが委託している専門業者が用意するケーブルの方がしっかりしていましたし、実際に性能がでました。無線ルーターへの接続用や、各種端末との有線接続用に多めにケーブルを用意(長さなどは指定)してもらうと何かとよさそうです。
  • ネット開設の工事は思っている以上に時間がかかりますし、手戻りが起こりがちです。工事着工し始めたらすぐに動き始めてもいいくらいだと思います。
  • 壁掛けテレビを採用する人は、注意するのは HDMI ケーブルを壁内配線しますが、この時にどのケーブルを使うかは確認してください。例えば 4K対応のテレビやプレーヤーを持っていて、高画質で映画など楽しみたい人は、たとえプレーヤーやテレビ側を 4K 対応にしてもそれをつなぐ HDMI ケーブルが 4K に対応していないと 4K で映像を見ることができません。

こんな感じですごく細かいところまで自分自身で掘り下げて確認、提案できるようにしとかないとこの辺の分野は安心できません。

細かなあれこれ

心構えとかではないですが、ちょっと設計に近いところのベストプラクティス的なところも共有しておきます。

1. 各部屋の建具(ドア)の採用については全体を俯瞰して考える

建具の種類について、引き戸・引き込み戸・開き戸・そもそもドアをつけない・・・さまざまな選択肢がありますが、「とりあえず引き戸つけとけばいいでしょ？」とか「安いし全部開き戸で！」これはバッドプラクティスだと思いました。それぞれに特性があるので、家全体をよくみて、どう使うと便利かを考えて選んでください。

  • おそらく一番安い開き戸。これは遮音性に優れますが、開いた際にスペースを大きく取ります。ドアを開くと道を塞がないか？階段上がってすぐに開き戸を設置していないか？(開けた時危ない)など考えて選びましょう。遮音性の観点から寝室や各個室のドアは開き戸が相性良さそうだと思います。
  • 反対に引き戸や引き込み戸は、省スペースに開け閉めできるのが良いところですね。ただ遮音性は開き戸と比べるとかなり劣ります。リビングを吹き抜けにしているなど、各部屋から出る音が筒抜けにならないか？部屋で静かに過ごせるかなど、意識して選びましょう。引き込み戸は一番省スペースですが、壁に引き込む分メンテナンスや故障時の影響が大きいというリスクがあります。引き戸・引き込み戸はトイレや脱衣所、パントリーといった比較的小さなスペースに設けるドアにはすごくマッチすると思いました。
  • 建具のコストって意外と軽視できません。そもそもこの場所に建具が本当に必要かどうかも疑いました。例えば我が家は玄関から LDK に至るまでの道でドアがないです。無駄な建具がない分広く感じますし、子供も走り回れていい感じです。あとはシュークロとか洗面所にも建具をつけていないです。建具の代わりにロールスクリーンを使うことも選択肢です。

2. 照明はシミュレーションができるところを使ってもらうと良き

照明ってすごく考えることが多いです。シーリングライトか、ダウンライトか、はたまた間接照明か。調色も「電球色」「昼白色」「昼光色」をそれぞれどう使うか考えないといけません。そして明るさの感じ方は人によってそれぞれです。提案されたものがどれだけ「これで十分明るいですよ！」と言われても実際は暗く感じることもありますし、逆に心配になってダウンライトをつけまくると今度は落ち着かない空間になります。

自然光と照明をバランスよく使いたいところです。とはいえこればっかりは過ごしてみないとわからないところがあるので、少しでも「思っていたのと違う」にならないように、照明計画を詳細にシミュレーションできるメーカーや代理店を選んでもらうといいです。うちはコストも含めてそういうところを選べなかったのですが、僕は全然今の照明で満足していますが、妻的にはちょっと暗いと感じているようです。

ちなみに我が家のこだわりは、できる限りダウンライトを減らして間接照明やアッパーライトで照らすようにしました。家のインテリアをおしゃれに見せるためには、きれいな壁面と天井こそが一番重要だと思います。ごちゃごちゃしているよりシンプルに整っている方が好きです。

3. 家の設計を決めながら、家具や持っていくものの配置もかんがえる

収納もクラウドみたいに柔軟にスケールしてくれればいいのですが、そうはいきません。とりあえず大きめにたくさん収納作るのが鉄則ではありますが、個人的には収納ばっかり作ってモノだらけの家にしたくないので、作った収納の中でモノを持つようにしたい人です。家の設計と並行してどこに何を置くかというのを早めに具体性を持って決めました。そしてここも人の動線を意識し考えて収納位置を設計すると使いやすく作れます。

あと収納に関しては必ずしも家の中に作るだけじゃなくて、物置も選択肢の一つです。外で使うモノ、内で使うモノで収納を分けられると特に玄関周りが綺麗になるので最高です。外のスペースが取れる方はおすすめです。

4. 外構水栓は立水栓がおすすめ

外構の植物に水をあげたり、洗車をしたり、暮らしの色々な場面で水栓が必要になります。この際、立水栓か散水栓か(下記画像参考)を選ぶことになりますが、日常生活の使い方の中では絶対に立水栓にしといたほうがいいと思います。散水栓は地面の中にある分使いにくいし、また砂利とかを引いているとボックスの中に砂利が入るなど何かと辛そうです。立水栓の見た目が嫌！って人もいると思いますが、今はおしゃれな立水栓もたくさんいるので、まずは立水栓ファーストで考えると良さそうです。

5. 部屋の配色は3色、多くても4色くらい

部屋の壁紙や床の色、インテリアをどんな色にしようか迷いますよね。まぁ好きな色にしとけって話なのですが、普段からずっと見る景色なので派手すぎるよりは、飽きのこないそしてどこか垢抜けた感じにしたいです。

その時教えてもらったのが部屋全体の色の種類を3色、多くても4色くらいに抑えると統一感のある綺麗な空間に仕上がるそうです。例えばうちのリビングだとグレー系をメインにして、あとは黒系、茶色系で合計3色という感じです。もう少しアクセントっぽい色を使いたいって人はプラスもう１色って感じです。系なので完全に同じ色でなくてもいいです。つまりアクセントカラーはあくまでアクセントで使ったほうが綺麗にまとまりますよ？ってことですね。

メインの壁紙、キッチン/カップボード、ソファ、ダイニングチェアの座面がグレー系、家電やアクセントクロス、階段の手すりが黒系、そして床、下り天井、ダイニングテーブル・チェア、吊り戸棚が茶系です。茶系はつまり木材なのですが、木の種類も統一できるとなおまとまりがあってカッコいいです。私は基本オーク系に統一しており、下り天井だけアクセントでレッドシダーです。

…とはいえ色って好みもあるので好きな色使うのがいいとは思います。僕みたいに特にこだわりのカラーリングがない人は上記を意識して求めてみるのはいかがでしょうか。

さいごに

家って高価な買い物です。注文住宅はその中でもさらに青天井に値段が上がりがちな選択肢です。発注者としての私が後悔しないために取り組んで上手くいったこと並びにもっとこうしても良かったというベストプラクティスをここではまとめました。

前のめりに発注者をする話を終始しましたが、これを面倒くさいと思うのであれば正直建売りとかの方がいいかもしれません。この自分で選択するだけでなく 「考えていくこと」を楽しいと思える人にとって注文住宅は最高の選択肢だと思います。僕は去年ずっと家のことばかり考えていました。この記事がこれから自分の家を持ちたいと思う人に少しでも参考になればと思います。

今回は心持ち的な話が中心でしたが、次回は間取りや設計の中身に踏み込んでデザインパターン的な内容を書こうと思います。

第2回 活用した注文住宅デザインパターン10選